業主房屋有損壞，小區物業是不是都該修？業主財物丟失，小區物業是不是都該賠？

案例一

   宋某系某小區頂層房屋業主。2012年12月，宋某房屋屋頂出現損壞漏水、客廳電熱膜無法取暖的問題，請求物業公司進行修繕。物業公司認為宋某的客廳不屬于小區公共部分，電熱膜損害也非房屋漏水導致，沒有對其電熱膜維修的義務。故宋某將小區物業訴至法院，請求法院判決物業公司履行維修義務。法院經審理認為，該房屋漏水部位系房屋共用部分，屬于物業公司的維修范圍。電熱膜系業主個人專有部分，其損壞應由業主自己承擔。法院最終判決某物業公司對頂棚損壞部位進行修繕，恢復原狀。

法官說法

   在房屋質量保修期內，房屋共有部分和專有部分，開發建設單位對其承擔維修義務。而保修期外的房屋毀損，物業公司僅負有及時對共有部分進行維修的義務，或賠償因房屋共有部分維修管理不善造成的業主損失；對業主專有部分則無維修義務，應由業主自行維修。本案中房屋頂棚屬于共有部分范圍，法院最終判決，物業公司對宋某所有的房屋客廳頂棚損壞部位進行修繕，恢復原狀。

結論：

小區物業并非對房屋的任何毀損都負有維修義務。

案例二

   2015年2月，翟某價值4700元的電動自行車在其居住的小區內被盜。翟某認為，本案雖然發生在深夜，但物業合同約定了物業公司應當提供門崗值班服務，有24小時安保人員盯班。但物業公司未盡到上述義務，提供服務存在瑕疵，屬于違約，應對其進行全額賠償。法院經審理認為，根據物業合同約定，物業公司應提供門崗值班服務，依約應有24小時的安保人員盯班，對可疑人員進行盤問、記錄車牌號或及時報警，物業公司未盡到上述義務，提供的服務存在瑕疵，屬于違約。電動車主將電動自行車停放于單元樓外，對電動車被盜也存在過失。判決某物業公司賠償翟某經濟損失四百元。

法官說法

   小區內財物丟失并不必然表示物業公司未盡到物業服務合同義務，應視具體情況而定。本案中，物業公司在合同中約定了一定的安保義務，且物業服務瑕疵與損害結果具有因果關系，所以物業公司應當承擔部分賠償責任。

結論

物業對社區內的財物丟失并非一定承擔責任。

案例三

   自2012年以來，業主薛某一直未交納物業費，物業公司多次催交無果后將其訴至法院。薛某認為，2012年7月21日大雨期間，房子外墻滲、漏水，導致自己房屋墻皮脫落，后每年都找物業公司進行維修，而物業公司一直推脫，直到最近才予以維護，因而不同意交納物業費。法院經審理后判決：薛某應支付欠繳的物業費，但考慮到物業公司存在維修不及時的違約事實，在薛某應交物業費的基礎上酌情減免600元。

法官說法

   物業公司應當按照物業服務合同的約定履行服務義務，其提供的物業服務能夠維持小區各項基本功能的正常運轉時，業主就應當履行對等的交納物業費義務。物業服務如存在瑕疵，只能引起物業費的部分減免，并不能完全免除業主交納物業費的義務，不能成為業主拒交全部物業費的理由。

結論

物業服務有瑕疵不能成為拒交全部物業費的理由。